中新網1月30日電(中新財經記者 左宇坤)近日，住房和城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會。這場年初的重磅會議，被認為是了解當前房地產融資形勢和下一步房地產工作部署的權威風向標。
房地產良性循環有賴于適度的供給與合理的需求。有分析指出，當前我國房地產市場面臨的突出問題，是供給側結構性“去化”和需求側結構化“缺口”之間的矛盾。不難發現，當前相關部門的一系列發聲，針對的正是改善需求端預期與做好供給端保障。
重磅表態落地后，已有城市率先響應，業內預計未來供需兩端政策的持續加碼值得期待。
融資支持進一步精準到“項目”
房地產需求端表現，既關乎房地產企業的銷售回款、現金流狀況以及風險化解工作，也關系著房地產市場的平穩健康發展。
住建部方面表示，加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，支持房地產項目開發建設，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。
“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”自2023年10月底的中央金融工作會議被首次提出后，成為對房企進行融資支持的重要準則。住建部此番表態的重點，在于將支持的對象從“企業”細化到“項目”。
具體來看，住建部強調，針對當前部分房地產項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。
穩定的供給端是改善消費端預期的基礎。易居研究院研究總監嚴躍進梳理最近幾年的融資政策指出，其經歷了“維護住房消費者合法權益”“金融16條”“三個不低于”的前三個階段，當前則進入到“融資協調機制”的新階段。
“這一微妙變化也說明過去一些融資支持政策或有效率打折扣的問題，不能直達項目端。”嚴躍進表示，政策基于新情況做了新的部署，通過市政府協調的作用，促進房地產市場形勢變化和融資政策推動進行更好結合。
房地產項目“白名單”呼之欲出
“當前不同部門聚焦城市房地產融資協調機制的落實，旨在推動具體項目落地，探索出融資協調的成熟機制，解決銀行和房企雙方之間的不信任問題，倒逼房企加強經營管理，落實對穩健企業的扶持。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。
中指研究院發布的數據顯示，2023年，房企融資政策雖然出現邊際改善，但非銀融資規模延續下降的態勢。行業全年共實現非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%。
這也呼吁著機制確立后，抓落實的力度需要跟進加大。對此，住建部方面表示，本月底前，第一批項目名單將落地，落地后即可爭取貸款。
與住建部同日，國家金融監督管理總局也召開會議部署落實城市房地產融資協調機制相關工作。其中提到，要按照公平公正原則，篩選確定可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。
“精準支持房地產項目融資，將有助于房地產行業企穩。”中指研究院企業研究總監劉水認為，一方面，優質房地產項目加快審批流程，盡快形成實物投資，將有助于房地產投資企穩；另一方面，暫時遇到困難的項目受到融資支持，將有助于減少項目交付風險，改善行業預期，促進房地產需求釋放，有利于房地產市場企穩。
各地調控獲更充分自主權
住房城鄉建設部和國家金融監督管理總局的話音剛剛落地，便立刻有重點城市跟進，再度打開“工具箱”。
1月27日，廣州發文表示，建立房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發企業和金融機構精準對接。廣州也由此成為了首個落地房地產融資協調機制的城市。
與之形成合力、且引發更大關注的，還有廣州此番對限購政策的調整：在限購區域范圍內，購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購范圍。
為何將范圍劃到了120平方米這個數字？這吻合了近年廣州樓市改善型需求增多的趨勢。
據克而瑞統計數據，2023年廣州120平方米以上的一手、二手住宅成交占比，較2021年分別提高3.8個和5個百分點。具體到仍在執行限購的區域，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計供應10456套，占限購區的42%；成交8409套，占限購區的37%。
“作為在住建部會議后首個落地優化房地產政策的一線城市，廣州也為其他城市政策調整方向提供參考，預計未來將有更多城市結合自身實際情況出臺調控優化政策，促進房地產市場平穩、健康、可持續發展。”中指研究院華南分院總經理楊紅俠認為。
同時，廣州針對本地實際情況出臺精準政策的體現，恰恰也應和著住建部給各地調控的進一步“放權”的政策方向。
住建部在上述會議中表示：要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。
對于房地產調控，住房城鄉建設部部長倪虹曾以“十家鍋灶九家不同”比喻。本次對今年城市調控政策方向的最新定調，也被認為傳遞出落實地方主體責任的強烈信號。
“預計2024年政策端將延續寬松基調，政策工具箱將從深度與廣度兩個維度上進一步挖掘。今年房貸利率和首付比例仍有下調的可能，各地將針對自身情況進行不同幅度的優化調整。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為。
首批房地產項目名單加快落地
——住房城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會
1月26日上午，住房城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會，部黨組書記、部長倪虹出席會議并強調，深入貫徹落實中央經濟工作會議精神，加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，支持房地產項目開發建設，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。住房城鄉建設部副部長姜萬榮主持會議。中央財辦、中央金融辦相關司局負責同志出席會議。各省（區、市）住房城鄉建設廳（委）有關負責同志和35個重點城市人民政府分管負責同志參加會議。
會議指出，建立城市房地產融資協調機制，是貫徹落實黨中央、國務院決策部署，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、促進金融與房地產良性循環的重大舉措。地級及以上城市人民政府要切實發揮牽頭協調作用，把這一重要機制迅速建立和運轉起來，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，強化統籌謀劃，細化政策措施，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產企業和金融機構精準對接，協調解決好房地產融資中存在的困難和問題。
會議強調，項目有序開發建設，是房地產市場平穩健康運行的基礎，事關人民群眾切身利益。針對當前部分房地產項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。信貸資金要確保封閉運行、合規使用，堅決防止挪用。省級層面要跟蹤監測落實情況，加強督促指導。國家層面將建立城市房地產融資協調機制項目信息平臺，實行周調度、月通報。住房城鄉建設部抓機制落實力度大，據了解，本月底前，第一批項目名單落地后即可爭取貸款。
會議要求，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，加快構建房地產發展新模式，長短結合、標本兼治，促進房地產市場平穩健康發展。要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。要以編制住房發展規劃為抓手，完善“保障+市場”的住房供應體系，建立人、房、地、錢要素聯動新機制，健全房屋全生命周期基礎性制度，實施保障性住房建設、平急兩用公共基礎設施建設、城中村改造，打造綠色、低碳、智能、安全好房子。要重拳整治房地產市場秩序，糾治房地產開發、交易、中介、物業等方面亂象，曝光違法違規典型案例，切實維護人民群眾合法權益。
摘自 中國建設報公眾號 2024.01.26
